長沙有多少投資性質的住房？長沙的新建住宅的空置率又是多少？后者有機構給出的數據是44.16%！[...]

今日的樓市頭條，是關于長沙即將進入“全裝修”交付：

即日起新供地住宅項目，采用全裝修成品交付的比例，內五區不低于70%，長望瀏寧不低于30%!(新政原文及詳細解讀附文末)

很多人解讀說，這將是裝修公司的噩夢!這種說法其實相當荒謬：全裝修交付時代來臨，不是裝修市場變小了，反而是急劇擴大了!甚至可以說一夜爆發了!

長沙有多少投資性質的住房?長沙的新建住宅的空置率又是多少?后者有機構給出的數據是44.16%!

且不論這個數據的真實性如何，如果你生活在南城，晚上開車去芙蓉南路兩廂轉轉;或者如果你生活在河西，晚上開車去洋湖、雷鋒大道轉轉，你就能直觀感受;

而這類空置的房子，原本大多是以毛坯房存在!

有人可能會立馬反駁：精裝交付，開發商就把裝修做好了，哪里還會交給裝修公司做?!可現實是：除了少數幾家有資質和經驗的品牌開發商外，其余現在大多數的在售精裝樓盤，均是采用裝修外包的形式;

而對購房者而言，一方面，面對居高不下的裝修投訴率(有媒體統計30%以上)，光依靠政府和制度監管，目前看來還遠遠不夠，懂一點裝修知識，或許對你在驗房和收房的過程里，做到胸有成竹，拒絕收到“驚裝房”;

另一方面，所謂的“全裝修”交付，其實最低標準是“能住人”，重點是“全”而不是“精”;加上目前的流行趨勢，是“輕裝修、重裝飾”，后期如何通過軟裝及家具，營造個性化的風格，也是裝修的必修課!

最后一點，裝修終究是個損耗品，加之現代人的審美和家居時尚變化大，智能家居的飛速發展，很多舊的裝修也過時很快，所以差不多5-8年，就需要重新做一次裝修了。

總而言之一句話，學學裝修，還是非常有必要的!

今天是裝修專欄開設以來的第三篇文章，專門講“拆改”;

“拆”即拆遷，“改”為改建，指在設計圖紙的基礎上，針對房屋舊有墻體進行拆除和改建，重新規劃室內房間布局的步驟;

“拆改”在整個家裝流程中，屬于“水電泥木油”等工種正式進場前，一項前期基礎的準備工作，看上去并沒有太多的技術含量，因此重要性被經常很多業主忽視;

可就是這么一道并不起眼的小工序，阿才卻單獨把它拎出來說，從工藝細節到從價格成本，幾乎毫無保留，和盤托出;做到知無不言，言無不盡，正如他的口頭禪：死磕自己;

【老周侃房】裝修專欄每周一篇，陸續會推出成體系的原創裝修干貨，可能你暫時不需要，但老周墻裂建議您收藏，或者推薦給您身邊正在做裝修的朋友，相信會大有幫助。

前兩期說到水電，以及防水，篇幅過長，過于專業，很多裝修小白，看了之后也許覺得枯燥乏味，其實任何專業都挺枯燥乏味的。但是要做好一件事，比如你想裝修好自己辛辛苦苦買的房子，有時候就得死磕自己。

裝修新房之前(設計稿完成的情況下)，要施工了，常規傳統叫法是：“水電泥木油”工序。但在水電開始之前，其實還有一個部分，那就是拆除改建。

無論新房舊房，拆改新建前一定是要設計規范好，并且有相應圖紙。

一、拆除部分：

1、墻皮鏟除

無論新墻舊墻， 墻面或頂面原墻面膩子(俗稱888)都要鏟除。具體施工很簡單，用浸濕過的滾子不斷滾刷墻面，將原有膩子層完全打濕，等原墻膩子潤透之后再鏟除。

有些圖省事兒，不鏟除，以為節省成本，后續開裂，脫落等問題自然就來。阿才建議，如果不是純出租，這個千萬別省，鏟除費用大概在12每平方左右，成本不高。

2、室內保溫墻鏟除

室內保溫墻的拆除會不會對室內保溫想能變差?這個當然有影響，但是相對于后期墻面開裂等問題，保溫性能就是一個雞肋，可有可無。

有業主朋友問，保溫墻體松散，一戳一個洞，不知道這個是不是正常情況，也不知道如何處理。

其實開發商做這個符合國家環保規范，必須要做的。內墻保溫摻了玻化微珠的砂漿繃耐咸網和泡沫保溫材料。如果墻面要掛飾品，貼磚等，一定建議鏟掉。

3、墻體拆墻

首先要明確，混泥土結構的預制板墻是不能開門開窗的，學過建筑的人就知道，房屋建筑有承重結構，剪力結構，方間里面的地梁，橫梁，凡帶有鋼筋混泥土的都是不能拆除的。大家知道這些承重墻不能拆除，但是對非承重又搞陀不清。裝修時物業會審核你的裝修圖紙，特別是拆改部分。第二，每家買房時，都會有相應戶型圖，里面標有承重結構圖，裝修設計時，設計方也會現場與物業圖紙確認。

注意事項：配重墻

配重墻是與室內或者陽臺空間鏈接的墻體，一般會有窗戶有門，這堵墻的窗戶可以拆除，但是窗戶一下的墻體不能隨意拆除。假如拆除后，會使陽臺承重力下降，后續容易導致陽臺下墜。

4、門窗拆除

門窗部分拆除之前先確定是否保留，如果非必要保留，拆除之前要先做好外圍擋保護，以防拆除的建筑垃圾掉落窗外砸到路人。另外門窗再次利用的部分需要保留完整，不需要的可以當做廢品處理掉，一般就幾百塊處理。

二、新建部分：

主要是新建墻體，新建墻體怎么做?

家用的單塊紅磚尺寸有幾種：240*115*53,240*60*10和240*115*90等，一般家用常用的紅磚尺寸是240*115*53。

紅磚在高溫燒制的過程中，氧化燒制成紅色，如果一旦過了這個時間，經過長時間燒制，得出來的磚石就會呈青色，又名青磚。

后者目前市面及其少見，特別是清明時期的青磚，那種全部青磚砌的房子，帶有歷史文化底蘊，及其珍貴，這是題外話。

價格方面：磚塊：95磚(240*115*53mm)1.1元/塊，立磚砌(封面圖所示)一平方需要35塊，人工費90-100元/平。

立磚砌粉刷完成后是8公分。多孔磚(240mm×115mm×90mm)1.3元/塊，砌成單磚強一平需44片，人工費85元/平。輕質磚(600mm×240mm×120mm)，單磚墻粉刷完成后是15公分。

1袋水泥對6袋黃沙(一袋大小不一)，水泥30元/袋黃沙9元/袋。

新砌墻體注意小事項：

1、防水地梁打底(一般衛生間新砌墻體要做)，也有用紅磚打底，根據墻體情況選擇是否砌輕質磚，如果考慮墻體承重(比如懸掛吊柜等)就不適用。目的是為了整體墻面的平整度，承重受力均勻。

　　新砌墻體錯縫拼接，預留空隙，均勻受力

2、過橋橫梁需鋼筋混泥土預制，嚴禁直接木板或者水泥砂漿倒灌。

3、新建墻體與老墻交界處，植入鋼筋，防止后續墻體開裂。

4、砌好的墻體，新老墻交接處掛鋼絲網(刷防銹漆)，防裂網格繃帶。

5、頂部小磚斜鋪，使墻體結構更加穩固，避免開裂。

相關問答：

問：如果在拆除中做到上面是不是一定沒有裂縫呢?

答：不一定，這些工藝做法只能是最大程度防止墻體的后續裂紋和開裂，有時候如果整棟樓沉降過大，或者樓上樓下施工中，施工力度過大，比如整壞樓板，承重結構，后期墻面膩子涂刮不均勻等，墻面有裂縫也比較常見。